Une SCI est une société civile immobilière, Société SCI




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Une SCI (une société civile immobilière) : qu’est-ce que c'est ?

Une SCI est une société civile s’occupant de la gestion courante d’un patrimoine immobilier. Une SCI (une société civile immobilière) est une entité juridique indépendante qui jouit du statut de la personnalité morale. Elle constitue un instrument de gestion de patrimoine qui lui permet de réunir et de préserver certains éléments de son patrimoine.
Plusieurs personnes peuvent s’associer et constituer une SCI(une société civile immobilière) dans le but d’acquérir un bien immobilier financé par emprunt. La responsabilité des associés est proportionnelle aux parts qu’ils possèdent dans la société civile.
Une SCI doit rester civile, à défaut de quoi la responsabilité des associés est solidaire et la SCI est soumise à l’impôt sur les sociétés.
Le résultat financier d’une SCI(une société civile immobilière) est imposé sur le revenu directement au niveau des associés, selon les règles des revenus fonciers.

 
Une SCI : les avantages de la SCI (L’outil préféré des riches, découvrez pourquoi)
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Une SCI (une société civile immobilière) a de nombreux avantages (notamment pour s'enrichir et enrichir ses enfants ) mais également quelques inconvénients. Nous avons travaillé avec des notaires et des fiscalistes parisiens de renom pour créer une Formation Vidéo en ligne illustrée d’exemple de montages concrets en deux dimensions pour vous permettre de comprendre au mieux tous les avantages d’une SCI (une société civile immobilière).

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Une SCI (une société civile immobilière) : statuts

Les statuts doivent être établis par écrit, par acte sous seing privé ou par acte notarié. En l’absence d’écrits, la SCI n’est pas nulle, mais ne peut être immatriculée, et fonctionne alors comme une société de fait.
Les statuts doivent comporter les mentions imposées par la loi, mais aussi les modalités de fonctionnement pratique de la société (choix et pouvoir des gérants, mode de consultation des associés, majorité requise pour certaines décisions), de façon à disposer des renseignements nécessaires quand se pose une question (à défaut de quoi il faudrait en permanence se référer aux dispositions légales ou réglementaires).

À l’opposé, les statuts ne doivent reproduire toutes les dispositions, car le texte serait volumineux sans être adapté aux besoins de la société civile.

2/ Combien d’exemplaires faut-il ?

Il faut un exemplaire original signé par chacun des associés, un exemplaire conservé au siège de l’entreprise, un autre pour le service d’enregistrement et deux pour le greffe du tribunal de commerce.
L’Objet de la SCI doit être rédigé attentivement, car une mauvaise rédaction peut être lourde de conséquences.

L’activité de la SCI doit être civile. Soyez attentif à la rédaction qui pourrait remettre en cause la forme civile de la société ! En effet, si l’activité de la SCI est commerciale, les associés deviennent solidairement responsables des dettes sociales, et la société est automatiquement soumise à l’IS (impôt sur les sociétés).
L’objet social détermine l’étendue du pouvoir du gérant vis-à-vis des tiers. Attention à l’étendue de l’Objet qui risque de laisser au gérant des pouvoirs illimités.

À l’opposé, les statuts ne doivent reproduire toutes les dispositions, car le texte serait volumineux sans être adapté aux besoins de la société civile.

Combien d’exemplaires faut-il ?

Il faut un exemplaire original signé par chacun des associés, un exemplaire conservé au siège de l’entreprise, un autre pour le service d’enregistrement et deux pour le greffe du tribunal de commerce.
L’Objet de la SCI doit être rédigé attentivement, car une mauvaise rédaction peut être lourde de conséquences.

L’activité de la SCI doit être civile. Soyez attentif à la rédaction qui pourrait remettre en cause la forme civile de la société ! En effet, si l’activité de la SCI est commerciale, les associés deviennent solidairement responsables des dettes sociales, et la société est automatiquement soumise à l’IS (impôt sur les sociétés).
L’Objet social détermine l’étendue du pouvoir du gérant vis-à-vis des tiers. Attention à l’étendue de l’Objet qui risque de laisser au gérant des pouvoirs illimités.

 
Une SCI (une société civile immobilière) : création

1/ Le couût de la constitution

La constitution d’une SCI entraîne des frais qui sont à la charge de la société. Elle peut également entraîner une taxation sur l’apport que l’associé fait à la société. Les frais sont à la charge de la société.

2/ Les droits d’apport

Pour constituer une SCI, les associés doivent réaliser des apports en numéraire (de l’argent) ou des apports en nature (un immeuble).
Ces apports sont en principe rémunérés par des parts sociales de la SCI : ce sont des apports « à titre pur et simple ».

Cependant, un associé peut apporter un immeuble dont il a financé l’acquisition par un emprunt n’étant pas encore remboursé au moment de l’apport. L’associé peut demander à la SCI la prise en charge du remboursement de cet emprunt. L’apport est alors rémunéré par des parts sociales de la SCI et par la prise en charge du passif.

La partie de l’apport rémunéré par la prise en charge de l’emprunt est un apport « à titre onéreux »

3/ Les honoraires de constitution de la SCI et les autres frais

Les honoraires de l’avocat ou du notaire pour la rédaction des statuts et pour l’accomplissement des diverses formalités de constitution s’élèvent entre 1500 et 2500 €. Les frais de publication d’un avis de constitution dans un journal d’annonces juridiques sont d’environ 150 €. Il faut prévoir 60 € pour les frais du Centre des formalités des entreprises.

 
Une SCI (une société civile immobilière) : modalité de gestion

Dans une SCI, la gestion courante est assurée par le gérant tandis que les décisions ne relevant pas de la gestion courante sont prises par l’ensemble des associés réunis en assemblée collective. Le nombre de gérants est fixé librement par les statuts. La gérance est en principe gratuite. Ceci est fréquent dans les sociétés civiles familiales ayant pour unique objet la gestion d’un immeuble, car elle ne nécessite qu’une activité réduite. Cependant, une décision collective des associés peut attribuer une rémunération au gérant. Le gérant est nommé par les associés (C.civ.art.1846) dans les statuts, par un acte distinct annexé aux statuts et signé par tous les associés ou par une décision collective des associés.

Un gérant est nommé par une décision des associés détenant plus de la moitié des parts sociales, sauf s’il y a disposition contraire aux statuts. La nomination du gérant doit être publiée dans un journal d’annonces juridiques au lieu du siège social. Deux copies des actes, délibérations ou décisions constatant la nomination doivent être déposées au greffe du tribunal de commerce.

Les statuts fixent les modalités de révocation du gérant (C.civart.al.1). À défaut de quoi, la révocation est prononcée par une décision des associés détenant plus de la moitié des parts sociales.

 
Une SCI (une société civile immobilière) : Plus value immobilière

On sait que par le jeu mécanique des abattements, les cessions d'immeubles sont exonérées d'impôt sur les plus-values après trente ans de détention. Les cessions de parts de la SCI sont soumises à un régime identique.
A une différence près : la durée de détention se calcule à partir de la date d'acquisition ou de souscription de ces parts, sans tenir compte de la date d'entrée de l'immeuble dans le patrimoine de la SCI. On peut donc revendre des parts détenues depuis plus de trente ans en franchise fiscale, même si la SCI a acquis récemment un immeuble.

 
Une SCI familiale

Une SCI est un outil de gestion de patrimoine intéressant. Elle permet d'associer enfants et parents dans une acquisition immobilière, la transmission pouvant ensuite être progressive et le coût fiscal étalé dans le temps. Elle permet aussi de déconnecter le patrimoine de la charge affective créée par la possession d'un bien immobilier, car il n'est plus question de fractionnement d'un patrimoine immobilier mais d'acquisition, d'attribution ou de distribution de pourcentages de parts sociales.
Il est plus intéressant fiscalement de faire une donation de parts d'une SCI qu'une donation immobilière. En cas de donation immobilière, le passif (dettes ou emprunts éventuellement contractés pour l'acquisition ou l'entretien) n'est pas déductible de la valeur du bien, alors qu'en cas de donation de parts d'une SCI, les droits de mutation (impôts lors d'une transaction immobilière) seront calculés sur la valeur nette des parts, le passif de la société sera déduit de la valeur du patrimoine.

Voir aussi :